在通州运河CBD核心位置，有个主打品质的高端楼盘——北京·东湾，但是开盘两年以来，964套房源只销售了400多套，去化不到5成，而同期开盘的珠江阙已经售罄，即便去年开盘的鑫苑盛世天玺，取证房源去化也已近8成。
与区域其他项目相比，北京·东湾的销售成绩并不理想，但造成这个结果的主要原因却是：
老板不着急卖！
北京·东湾的开发商是北京黄海房地产开发公司，但实际项目操盘方是来自香港的泛海国际集团。
泛海国际集团创立于1984年，在中国香港、中国内地及加拿大温哥华拥有多个高端住宅、办公楼、酒店及零售商店物业，投资项目多位处市中心的优越地段，属于典型的香港房企。
均价6.5万元/平米的北京·东湾，首期在2019年7月开盘，干挂石材外立面，自建业主会所，聘请高力国际物业服务，从卖相看，这是一个高端项目。
而产品规划上，从60平米一室到160平米四室，再到200平米跃层产品，暗藏着项目操盘方泛海国际集团“通吃”区域客户的野心。
通州作为北京城市副中心发展定位很高，尤其是以万达商圈为代表的老城核心区和与运河CBD为代表的新城核心区的交汇地，既有老城的生活配套便利，又有新城高端人口的消费辐射，北京·东湾项目所在的通州永顺镇永顺村便是如此。
这不是一个招拍挂项目，在中国招采网上被称为“通州区永顺西街住宅小区项目”，项目所在区域的原住民搬迁工作在2016年11月就已完成，2017年8月拥有港资背景的北京黄海房地产开发公司中标该项目，随即人们看到了一个建设用地规模51980平方米，总建筑规模为248136平方米，既有住宅又有商业综合体的大型项目方案。
通州新房渠道一位负责人表示，北京·东湾最大的问题在于产品落后，“香港老板自己定产品，产品思路还停留在寸土寸金的香港核心区上，不损容，小户型低总价，顶着上限价格卖。”
看过北京·东湾的样板间，其中88平米户型只做到了东西向通透，既没有落地窗也没有阳台，典型的港式紧凑布局。这样的产品设计甚至不如通州的限竞房，去化慢也是情有可原。
“项目地块本身条件很好，东西长南北短，限高较高，又是不限“7090”不限价的纯商品房，更适合做类似首创·天阅山河的大面宽平层产品。”通州某项目负责人对北京·东湾产品设计很失望。
“本以为能从香港开发商的产品上学到新东西，结果他们的设计和理念，已经落后大陆市场太多了。”
“据说项目首开成绩只有十几套，在我们公司这样的业绩营销总不知要换几轮了。”这位项目负责人的话中，带着一丝辛酸。
北京·东湾为什么能在竞争激烈的通州“活”下来？与以下四点原因密不可分：
1、土地获取成本低，货值高。该地块并非招拍挂，而是通过招投标竞得，虽然总投入达392181万元，但可售面积大、货值高，均摊成本后，利润空间很足。
资料显示，北京·东湾项目计划总投资为39亿元，建筑控制规模248136平米，其中住宅建设面积95272平米。按6.5万元/平米均价计算，全部可售住宅面积货值约62亿元。
2、资金使用成本低。2016年年底，北京·东湾项目所在的取中庄旧村改造搬迁就已经完成，2017年8月第一笔1.15亿元资金进场时，并不需要考虑拆迁问题，而且项目前期是滚动投入，跟着通州区发改委的批复节奏走。最关键的是，港资房企在此类项目的投资上往往使用自有资金，将资金成本控制到最低。
3、投资回报期待值低。香港的物业投资年回报往往只有3%-5%，所以在香港房企参与项目前期方案的更多是财务、法务和设计团队，怎么在现有的条件内，最大化产值，让老板稳稳地挣到钱，才是核心。借助营销手段溢价，那是后话。
4、香港开发商期待土地红利，更愿意长线开发，房价套利。从知名港企在中国房地产市场的投资成绩来看，这个模式下，只要不低于前期测算的利润，老板不会太在意卖得快与慢，只在乎卖的是不是市场最高价。
归根结底，香港老板的算账逻辑与内地不同，在这个项目上先算自己最少能挣多少钱，再看时间成本增加的情况下能从房价上获利多少。即便卖的慢，也不影响赚钱。
市场真的如此么？
随着运河CBD的呈现，通州进入豪宅时代，人们越来越追求品质居住，此前珠江阙的大户型产品热销更让人们看到北京副中心暗藏的购买力。但此时，有客户宁可排队等珠江阙清退房源，也不愿意购买同样在运河CBD的北京·东湾。
如今“房住不炒”，土地的红利很难影响到新房价格，更多新房在土拍环节，就已经限制了未来的售价，利润空间愈发可见。像北京·东湾这样的项目只能是可遇不可求，无法复制。
当未来土地增值套利空间归零，就连香港本土企业九龙仓，都在与内地房企的不断合作中不断进步，转变原有观念，向产品要溢价，向团队要速度。
此时，市场中采用香港模式操盘的项目，更是寥寥无几。北京·东湾也许已经达到了泛海国际集团的利润测算，但比起北京其他快周转项目，IRR相差可就不是一星半点了。
