房屋买卖合同纠纷案件带来的三点启示-通州律师事务所,通州离婚律师,通州债务纠纷,通州刑事律师,通州遗产继承,通州拆迁补偿律师,通州劳动仲裁,通州工程建筑纠纷,通州医疗事故纠纷,通州交通事故赔偿律师

繁昌法院受理的一件陈某诉某开发商房屋买卖合同纠纷一案,后开发商提出反诉业已受理,并于今日调解结案。本案中陈某作为买房人,开发商作为卖房人,双方之间对于房屋买卖过程中对方出现的违约行为各自提出诉求,陈某认为开发商应承担逾期交房的违约责任,开发商则认为陈某应承担逾期支付购房款及逾期接收房屋的违约责任。通过庭审可知,首先,在标的房屋达到交付使用条件后,开发商应当提供经验收合格的商品房交于陈某,开发商虽提供了工程竣工验收报告及房地产开发项目竣工验收备案申请表,以证实涉案房屋经竣工验收合格,并主张陈某接到其发出的交付通知书后未按期办理交房手续视为涉案房屋已交付。但陈某提供的检测(鉴定)报告,可以证实标的房屋存在的质量问题属于混凝土结构,系涉案房屋主体结构的组成部分。因此,即便已通过竣工验收合格,但被鉴定出主体结构存在质量问题,陈某拒收房屋符合法律规定以及双方房屋买卖合同的约定,并不构成违约。开发商以陈某拒绝接收房屋为由,要求其承担违约责任,不应当支付。同理,逾期接收房屋系由开发商出售房屋质量问题导致,开发商构成违约,陈某主张开发商承担自交房期限届满至实际交房之日止的逾期交房违约金,理由成立。但是,就涉案检测(鉴定)报告所涉及的质量问题,买受人已通过催告函向开发商提出延期交房、误工、精神损失等处理要求。且庭审过程中,开发商提供了一份承诺书,该承诺书亦经陈某认可,承诺书记载陈某已就涉案房屋的质量问题处理结束,陈某承诺放弃要求开发商就此承担任何责任,该承诺有效,现陈某就开发商因相同质量问题逾期交房主张违约责任,也不当支持。其次,开发商与陈某签订的商品房买卖合同及补充协议约定了标的房屋的总价款及余款的支付时间,若陈某逾期付款,则需承担违约责任。本案中,陈某实际通过银行贷款支付余款的日期晚于合同约定的日期,现开发商向陈某主张逾期付款违约金符合法律规定,应当予以支持。陈某以出卖人未及时办理涉案房屋买卖合同的备案登记,才导致其贷款支付房款迟延而提出抗辩,但双方订立的买卖合同并未约定剩余房款以开发商办理合同备案由陈某办理贷款支付为条件,而是约定余款由陈某在规定期限内办理银行贷款或付款。同时,该买卖合同中亦就不能办理贷款支付房款的风险进行了约定,即贷款不能并不影响买房人支付逾期付款违约金。因此,对于陈某此项抗辩不予采信。经过初步分析,为避免出现判决造成双方权利义务不公平的现象,承办法官多次向双方当事人阐明利害关系,从信守承诺及个案体现社会公平的角度分别对买卖双方进行劝解,最终双方当事人放弃各自请求,达成和解。

通过本案有三点启示

第一,当事人订立合同,应当对合同进行了解,清楚自己的权利义务。本案中,双方当事人订立的合同对于付款期限做了明确约定,并非以卖房人办理合同备案为前提且由买房人办理贷款为支付余款条件,而是约定了余款应当由买房人在规定期限内办理银行贷款或付款。

第二,对于房屋的质量问题,开发商出售房屋应当符合质量要求。如若房屋主体质量有问题,买房人可以按合同约定拒绝接收房屋,但应当保留相关证据,本案中买房人对于证据的收集与保留做的很细致,其提供了房屋质量检测鉴定报告及与卖房人进行沟通的函件,对其主张房屋质量问题提供了有力保障。

第三,办案要体现社会的公平正义。本案中买房人承诺单方放弃了自身的权益及要求卖房人承担逾期交房责任,该承诺构成买房人对实体权利的放弃。但卖房人并未放弃要求买房人承担逾期付款的责任,如按法律规定进行处理,则会出现个案不公平现象,承办法官并未一判了事,而是多次劝解双方当事人,最终妥善化解矛盾,本案最终调解结案。

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